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SE構法で家を建てるとき、「一般的な木造住宅より建築費がかかるなら、将来の資産価値も高くなる？」「売却するときにSE構法であることは評価される？」と気になる方もいるでしょう。
結論からいうと、SE構法で建てたという理由だけで、将来の資産価値や売却価格が必ず高くなるとはいえません。
住宅の価値には、建物の構法だけでなく、土地の立地、周辺環境、築年数、不動産市場の状況、建物の状態、住宅性能、間取り、維持管理の状況など、さまざまな要素が関係します。
一方、SE構法には、一棟ごとの構造計算、構造性能に関する資料、耐震性、スケルトン・インフィルによる間取り変更のしやすさなど、住宅の性能や使い方を将来の所有者へ説明するための材料があります。
また、定期的な点検・修繕を行い、その履歴を残しておけば、「どのような性能の住宅を、どのように維持してきたのか」を説明しやすくなります。
住宅の資産価値を考えるときは、「SE構法なら高く売れるか」という視点だけではなく、長く使える状態を維持できるか、次の住み手も使いやすいか、住宅の性能と履歴を客観的に説明できるかという視点で考えることが大切です。
ここでは、SE構法の家の資産価値について、構造性能、可変性、維持管理、住宅履歴などから考えていきます。
SE構法には構造計算や高い設計自由度などの特徴がありますが、住宅の市場価値を決める要素はそれだけではありません。
例えば、中古住宅の価格には次のような条件が影響します。
・土地の立地
・駅や生活施設へのアクセス
・周辺環境
・土地の広さ・形状
・築年数
・建物の状態
・耐震性・断熱性などの住宅性能
・間取り
・設備
・維持管理状況
・リフォーム履歴
・売却時の不動産市場
そのため、「SE構法なら一般的な木造住宅より○％高く売れる」といった一律の判断はできません。
構造性能が高い住宅であっても、立地条件や市場での需要によって売却価格は変わります。
また、不動産会社や査定方法によって、住宅性能がどの程度価格へ反映されるかも異なる可能性があります。
SE構法という構法名だけで、将来の査定額を保証することはできません。
SE構法では、一棟ごとに構造計算を行い、構造躯体について施工管理を行う仕組みがあります。
さらに、構造躯体完成後には性能に関する報告書を残す仕組みが設けられています。
こうした情報は、将来その住宅をリフォームしたり、次の所有者へ引き継いだりするときに、「どのような構造・性能を持つ住宅なのか」を説明する材料になります。
資産価値を考えるなら、「高く売れる構法か」ではなく、「建物の性能・状態・維持管理を将来も説明できる住宅か」という視点を持ちましょう。
住宅の資産価値という言葉は幅広く使われますが、実際にはいくつかの価値に分けて考えると分かりやすくなります。
| 価値 | 主な要素 |
|---|---|
| 土地の価値 | 立地・周辺環境・土地面積・形状・道路条件など |
| 建物の価値 | 構造・性能・状態・設備・維持管理など |
| 利用価値 | 暮らしやすさ・間取り・可変性・設備更新のしやすさなど |
| 市場価値 | 需要・供給・市況・買主からの評価など |
住宅を売却するとき、土地の価値は大きな要素になります。
駅へのアクセス、学校や商業施設などの周辺環境、土地の広さ、道路との接し方などによって評価は変わります。
SE構法を採用しているかどうかにかかわらず、土地そのものの市場性は住宅価格へ影響します。
建物については、構造、住宅性能、築年数、劣化状態、設備、修繕状況などが関係します。
ここでSE構法の構造計算や性能資料、維持管理履歴などが、建物の状態・性能を説明する材料になり得ます。
住宅は、売却価格だけで価値を測るものではありません。
今の家族が快適に使えることに加えて、将来家族構成が変わったときに間取りを変更できるか、設備を更新できるかといった「使い続けやすさ」も住宅の価値の一つです。
どれほど高性能な住宅でも、買いたい人がいなければ希望どおりの価格で売却できるとは限りません。
売却時には、周辺の中古住宅市場や需要、不動産市況なども影響します。
そのため、住宅として優れた性能を持つことと、その性能がそのまま売却価格へ反映されることは分けて考える必要があります。
日本の中古戸建住宅市場では、住宅の実際の状態にかかわらず、築年数に応じて建物価格を下げ、築20～25年程度で建物の市場価値をほぼゼロとして扱う慣行が課題とされてきました。
しかし、同じ築年数でも、性能の高い住宅と、十分な維持管理がされていない住宅では、本来の使用価値は同じではありません。
国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、住宅を「基礎・躯体」と「内外装・設備」に分け、それぞれの特性に応じて評価する考え方が示されています。
基礎・躯体については、住宅の性能や実際の状態などを確認し、個別に評価へ反映するという方向性です。
また、適切な補修やリフォームを行った場合には、その住宅の使用価値が回復・向上すると考えて評価へ反映する考え方も示されています。
こうした考え方で重要になるのが、その住宅について客観的な情報が残っていることです。
例えば、次のような情報です。
・どのような構造で建てられているか
・どのような耐震性能を持つか
・どのような住宅性能を持つか
・どのようなメンテナンスをしてきたか
・どのようなリフォームを行ったか
単に「良い家です」と説明するのではなく、資料や履歴をもとに住宅の状態を説明できることが、建物価値を考えるうえで重要になります。
SE構法では、実際に建築する住宅について一棟ごとに許容応力度計算による構造計算を行います。
建物へ加わる地震や風、建物自体の重さなどを踏まえ、柱、梁、耐力壁、接合部などについて構造安全性を確認します。
大空間、大開口、吹き抜けなどを採用する場合も、実際の間取りを反映して必要な構造を検討します。
中古住宅を見る側にとって、「この住宅は地震に強いと思います」という説明だけでは、実際の性能を判断することは難しいでしょう。
構造計算や設計資料が残っていれば、住宅がどのような条件で構造設計されたのかを確認するための材料になります。
ただし、構造計算を行っているからといって、売却時に査定額が一定額上乗せされることを保証するものではありません。
構造計算書などの資料は、あくまで住宅の性能を第三者へ説明するための材料の一つと考えましょう。
住宅の性能を長期間にわたって説明するためには、新築時の情報を残しておくことが重要です。
SE構法では、構造躯体について施工管理を行い、構造躯体完成後に性能報告書を提出する仕組みがあります。
「どのような構造設計を行い、どのように施工された住宅なのか」を後から確認できることは、住宅を長く使ううえでも役立ちます。
SE構法には、建物引き渡しから10年間の構造性能保証制度があり、所定の検査・メンテナンスを実施することで保証をさらに10年間延長できる仕組みがあります。
保証そのものが住宅価格を決めるわけではありませんが、どのような制度のもとで建てられ、どのような点検を受けてきたかを説明する材料になります。
中古住宅を購入する立場になって考えると、構造、性能、過去の点検などが分からない住宅より、それらを資料で確認できる住宅のほうが検討しやすいでしょう。
住宅の資産価値を保つためには、高い性能を持つことだけでなく、その性能について将来も説明できるよう記録を残すことが重要です。
住宅を将来売却した場合、次に住む人が現在の家族と同じ暮らし方をするとは限りません。
例えば、現在は夫婦と子ども2人で暮らしていたとしても、次の所有者は夫婦2人かもしれませんし、在宅勤務用の仕事部屋が必要かもしれません。
中古住宅として長く使うためには、異なる暮らし方へ対応できることも重要です。
SE構法では、建物を支える構造躯体である「スケルトン」と、間仕切り壁や設備など暮らし方に関わる「インフィル」を分けるスケルトン・インフィルの考え方を取り入れやすいことが特徴です。
構造上重要ではない間仕切りについて、将来の生活に合わせて変更できる余地を持たせることで、構造躯体を残しながら住宅内部を更新しやすくなります。
例えば、新築時には子ども部屋として使っていた2室を、子どもの独立後に一つの大きな趣味室へ変更することも考えられます。
反対に、広い空間へ間仕切りを追加して個室をつくることも考えられます。
このように、暮らし方に合わせて使い方を変えられることは、住宅を長期間利用するうえでの価値になります。
ただし、SE構法だから住宅内部の壁をすべて自由に撤去できるわけではありません。
構造上必要な部材や設備配管などもあるため、間取り変更を行う場合は設計図書を確認し、住宅会社や設計者へ相談する必要があります。
SE構法の特徴の一つが、柱や耐力壁を抑えた大空間を検討しやすいことです。
大空間LDKは現在の家族が集まる場所として使えますが、その広さは将来別の使い方へ変えられる可能性もあります。
例えば、次のような使い方が考えられます。
| 時期 | 空間の使い方の例 |
|---|---|
| 子育て期 | 家族が集まる広いLDK |
| 在宅勤務 | LDK＋ワークスペース |
| 子どもの独立後 | 趣味・来客・仕事などを組み合わせた空間 |
| 将来のリフォーム | 必要に応じて間仕切りを設けて用途を変更 |
中古住宅を購入する人が必ずしも現在の間取りをそのまま使うとは限りません。
構造上の制約が少なく、必要に応じて住宅内部を変更できる余地があれば、次の住み手も自分の暮らしへ合わせやすくなります。
ただし、この可変性が売却価格へ必ず反映されるとは限りません。あくまで住宅の利用価値を支える一つの特徴として考えましょう。
新築時に高い構造性能を持っていたとしても、その後の住宅状態が悪ければ建物価値を維持することは難しくなります。
例えば、雨漏りや腐朽、シロアリ被害などを放置すれば、構造材へ影響する可能性があります。
SE構法では構造計算によって耐震性能を確認しますが、耐震性能が高ければ住宅のすべてが自動的に良好な状態で保たれるわけではありません。
屋根、外壁、防水、給排水なども適切に維持する必要があります。
国土交通省の中古住宅評価に関する考え方でも、住宅の状態や維持管理、リフォームなどを個別評価へ反映する方向性が示されています。
「高性能な住宅を建てること」で終わらず、「良好な状態を保つこと」が資産価値を考えるうえでも重要です。
住宅は時間とともに何も劣化しないわけではありません。
一方で、適切な点検・補修を続けてきた住宅と、必要なメンテナンスを長期間行っていない住宅では、実際の状態に差が生まれます。
築年数だけではなく、その住宅がどのように維持されてきたのかを見ることが重要です。
建物の基礎・躯体を良好な状態で維持できていれば、古くなった内装や設備を更新し、住宅としての使いやすさを回復できる場合があります。
国土交通省の建物評価に関する指針でも、適切な内外装・設備の補修等を行うことで、住宅の使用価値が回復・向上するという考え方が示されています。
どれほど適切に住宅を維持していても、その履歴が分からなければ次の所有者へ説明することが難しくなります。
外壁補修、防水工事、設備交換、防蟻処理、リフォームなどを行った場合は、工事内容・実施時期・施工会社などを記録しておきましょう。
長期優良住宅として認定されているからといって、将来必ず高値で売却できるわけではありません。
中古住宅の価格には土地・市況・建物状態なども影響するからです。
一方、長期優良住宅では、劣化対策、耐震性、省エネルギー性能、維持管理・更新の容易性など、長期間にわたり良好な状態で住宅を使用するための基準が設けられています。
さらに、認定後には維持保全計画に沿って点検・修繕等を行います。
認定書や維持保全の履歴が残っていれば、どのような考え方で建てられ、維持されてきた住宅なのかを説明しやすくなります。
住宅の資産価値を考えるとき、「高性能であること」と同じくらい重要なのが、その性能を後から確認できることです。
口頭で「耐震性の高い家です」と伝えるより、認定書や構造計算、性能資料などが残っていたほうが第三者は確認しやすくなります。
建物をどれだけ高性能にしても、駅からの距離、地域の需要、土地形状などの条件まで変わるわけではありません。
売却価格では土地条件が大きな割合を占めるケースもあります。
住宅を売却する時点で、その地域の住宅需要が高いのか、中古住宅の供給が多いのかなどによっても価格は変わります。
住宅性能だけで将来の売却価格を正確に予測することはできません。
構造計算や性能資料がある場合でも、査定する会社によって、どの程度その情報を価格へ反映するかは異なる可能性があります。
そのため、「SE構法だから査定額が上がる」とは考えず、住宅の特徴を説明する材料として資料を整理しておくことが重要です。
SE構法住宅を売却するときには、構法名だけでなく、土地、築年数、住宅性能、住宅状態、維持管理履歴などをまとめて査定してもらう必要があります。
住宅の性能を将来説明するためには、新築時から資料を整理して保管しておくことが重要です。
どのような条件で構造設計された住宅なのか確認するための重要な情報です。
構造躯体がどのような施工管理のもとで建てられたのかを確認する資料として大切に保管しましょう。
平面図だけでなく、構造図、設備図なども含めて保管しておくと、将来リフォームするときにも役立ちます。
長期優良住宅などの認定を受けている場合は、その認定書類や関連資料を保管します。
SE構法の構造性能保証だけでなく、住宅会社や設備メーカーなどの保証書もまとめておくとよいでしょう。
いつ、どこを点検し、どのような結果だったのかを保存しておきます。
外壁、防水、防蟻、設備交換など、住宅を維持するために実施した工事の履歴を残しましょう。
間取り変更などを行った場合には、工事前後の図面や施工内容も保管します。
資産価値を考えるなら、「高性能な家を建てる」だけでなく、その性能や維持管理を将来証明できるように資料を残しておくことが重要です。
完成時に良好な住宅でも、時間が経てば外壁、屋根、防水、設備などに経年変化が現れます。
定期点検を受け、住宅の状態を把握しましょう。
住宅の基礎・躯体を良好な状態で維持するためには、雨水、腐朽、シロアリなどへの対策が重要です。
小さな異常であっても、原因によっては長期間放置することで被害が広がる可能性があります。
「売却する予定がないから修繕しなくてもよい」というわけではありません。
住宅を良好な状態で使い続けること自体が、将来の建物価値を考えるうえで重要です。
どれだけ丁寧に住宅を管理していても、次の所有者がそれを確認できなければ説明材料になりません。
点検報告書、施工写真、領収書なども含めて保管しておきましょう。
間取り変更を行うときは、構造上必要な柱・梁・耐力壁などへ影響しないか確認する必要があります。
SE構法の住宅だからといって自由に構造部材を変更するのではなく、設計資料を確認したうえで専門家へ相談しましょう。
SE構法という構法名だけで、一定額高く査定されることが保証されているわけではありません。
実際の査定では、立地、築年数、状態、市場動向などさまざまな条件を確認します。
耐震性能は住宅を評価するうえで重要な性能の一つです。
しかし、外壁や屋根が大きく劣化していたり、設備が更新されていなかったりすれば、住宅全体の評価に影響する可能性があります。
一つの性能だけで住宅価値が決まるわけではありません。
SE構法も木造住宅です。
雨水、腐朽、シロアリなどによって構造材が傷まないよう、住宅全体を適切に維持する必要があります。
性能と維持管理はセットで考えましょう。
住宅を何十年も使う場合、現在の所有者だけでなく、子どもが引き継いだり、第三者へ売却したりする可能性があります。
次の住み手が自分の家族構成に合わせて間取りを変えられる余地があることは、住宅の利用価値を考えるうえで一つのポイントになります。
構造計算、設計図書、性能報告書、認定書などが残っていれば、次の住み手も住宅の性能を確認しやすくなります。
点検・修繕履歴が残っていれば、長期間何もしていない住宅なのか、必要なメンテナンスを続けてきた住宅なのかを説明できます。
住宅を長く使う場合、給湯器、空調、水回りなどは更新していく必要があります。
住宅そのものを壊さなくても、設備を更新しながら使い続けられることも重要です。
「将来売るためだけに家を建てる」のではなく、自分たちが長く使え、さらに自分たちの後の人も使いやすい住宅にすることが、資産価値を考えるうえで大切です。
WHALE HOUSEでは、SE構法を標準採用しています。
全棟で許容応力度計算による構造計算を行い、実際の土地や間取りに合わせて柱、梁、接合部、基礎などを検討しています。
柱の少ない大空間や大きな窓などを取り入れる場合も、構造的な根拠を確認しながら設計できることは、住宅を長く使ううえで重要です。
住宅を長く良好な状態で使うためには、構造だけを考えればよいわけではありません。
WHALE HOUSEでは、断熱・気密・換気などの住宅性能も含めて家づくりを考えています。
住宅の資産価値を考える場合も、耐震性だけでなく快適性や耐久性を含め、住宅全体で考えることが重要です。
SE構法の大空間・高い設計自由度を活かし、新築時だけでなく将来の暮らし方まで想定して間取りを考えることができます。
例えば、子どもの成長に合わせて空間を分けたり、独立後に再び広い空間へ戻したりすることを見据えて設計する方法があります。
WHALE HOUSEでは、引き渡し後も定期点検やアフターサポート、住み始めてからのメンテナンスに対応しています。
長く住宅の価値を保つためには、新築時の性能と同じくらい、完成後に住宅をどのように維持するかが重要です。
将来の不動産市場や売却価格を、新築時点で正確に予測することはできません。
だからこそ、現在できることは、構造・住宅性能に根拠を持たせ、適切に維持管理し、その記録を残していくことです。
将来売却する場合にも、家族が住宅を引き継ぐ場合にも、「どんな家なのか」を説明できる住宅にしておくことが重要です。
将来まで考えたSE構法の家づくりを
WHALE HOUSEに相談する
SE構法だから必ず資産価値が高いと一律に判断することはできません。
住宅の価値には、土地、築年数、市場環境、建物状態などさまざまな要素が影響します。
一方、SE構法には構造計算、性能報告書、可変性など、住宅の性能・利用価値を説明するための材料があります。
高値で売却できることを保証するものではありません。
実際の売却価格は、立地、需要、市況、住宅状態、査定方法などによって変わります。
SE構法については、構法名そのものより、構造性能や維持管理状況を説明できることが重要です。
耐震性能は住宅性能を説明する一つの材料になりますが、「耐震等級3なら査定額が○万円上がる」と一律にはいえません。
査定では、ほかの住宅性能や建物状態、立地条件などもあわせて評価されます。
住宅がどのような構造設計を行って建てられたのかを説明する資料として役立つ可能性があります。
ただし、構造計算書があるだけで売却価格が上がることを保証するものではありません。
設計図書、点検・修繕履歴などとあわせて保管しておきましょう。
長期優良住宅であることだけで高値売却が保証されるわけではありません。
一方、一定の住宅性能を持ち、維持保全計画に沿って管理してきたことを認定書や記録によって説明できる点は、住宅の状態を伝える材料になります。
将来の所有者が暮らし方に合わせて間取りを変更しやすいことは、住宅の利用価値を考えるうえで一つのメリットになり得ます。
ただし、その可変性が売却価格へ必ず反映されるとは限りません。
適切なメンテナンスは建物を良好な状態に保つうえで重要です。
国土交通省の中古戸建住宅の評価に関する考え方でも、住宅の性能や状態、適切な補修・リフォームなどを個別評価へ反映する方向性が示されています。
点検・修繕を行うだけでなく、その履歴を記録として残しておきましょう。
住宅の資産価値を考えるなら、新築時の構造だけでなく、長期的なメンテナンスや将来の使い方、売却まで含めて考えることが大切です。
SE構法だからといって、将来必ず高く売れるわけではありません。
住宅の市場価格には、土地の立地、周辺環境、築年数、市況、建物の状態など、さまざまな要素が影響します。
そのため、「SE構法なら資産価値が下がらない」「一般的な木造住宅より必ず高く査定される」と考えるのは適切ではありません。
一方で、SE構法では一棟ごとの構造計算を行い、構造躯体完成後に性能報告書を残す仕組みがあります。
また、スケルトン・インフィルの考え方を取り入れやすいため、構造躯体を活かしながら将来の暮らしへ合わせて間取り変更を検討できます。
こうした特徴は、住宅の構造性能や利用価値を将来の所有者へ説明するときの材料になります。
さらに重要なのが、その住宅をどのように維持してきたかです。
定期点検、外装補修、防蟻処理、設備交換、リフォームなどの履歴を残しておけば、「新築時には高性能だった家」ではなく、「現在もどのような状態で維持されている家なのか」を説明しやすくなります。
国土交通省も中古戸建住宅の建物評価について、築年数だけで一律に価値を判断するのではなく、基礎・躯体の性能や状態、維持管理、リフォームなどを個別に評価する考え方を示しています。
SE構法の資産価値を考えるなら、「高く売れる構法か」ではなく、「性能を説明でき、良好な状態を維持でき、将来の住み手も使いやすい住宅か」という視点を持つことが大切です。
WHALE HOUSEでは、SE構法による構造計算を行った家づくりに加え、断熱・気密・換気などの住宅性能、完成後のメンテナンスやライフスタイルの変化に伴うリフォームまで含めて住まいを考えています。
「30年後も価値を説明できる家にしたい」「子どもへ引き継げる家を建てたい」「将来リフォームしながら長く使える住宅にしたい」という方は、新築時のデザインだけでなく将来の使い方まで含めて相談してみてはいかがでしょうか。
将来まで考えたSE構法の家づくりを
WHALE HOUSEに相談する
WHALE HOUSEは兵庫県で唯一全棟SE構法を採用する工務店です。大空間と耐震性の高さを保証するそのSE構法をベースにデザイン性と性能の高い家を手掛けており、ハウスメーカーを経験した彦坂社長を筆頭に、設計事務所出身の敏腕設計士、大手ゼネコンの元社員など、スペシャリストが揃っています。それぞれの経験や知恵、技術を結集し、彼らが届けるのは、「なんとなくいい家」ではなく、「渾身のいい家」。ワクワクと楽しさも両立しながら、遊び心のあるプランを提案してくれる会社です。
参照元：WHALE HOUSE公式HP（https://www.whalehouse.co.jp/concept/library/se構法/）
